Viime kirjoituksessani käsittelin sitä, miten sijoittaminen on trendikäs aihe mediassa, mutta samaan aikaan aiheuttaa paljon pelkoja ja soraääniä. Asuntosijoittaminen on saanut kirjoittelusta oman osansa. Jutut varoittelevat riskeistä ja kertovat tarinaa epäonnisista asuntosijoittajista, joiden sijoitusasuntoja vuokralaiset ovat tuhonneet tai jotka ovat joutuneet myymään asuntojaan merkittävällä tappiolla:

P.OHATTA: Pahin taloudellinen virheeni

Sirpa Ahon taival asuntosijoittajan alkoi karusti: Vuokralainen sepitti uskomattomia tarinoita, lopulta hänelle piti hankkia häätö, ja saatavia yhä ulosotossa

On totta, että asuntosijoittamisessa on omat riskinsä. Itse olen kuitenkin todennut, että riskit tiedostamalla ja viisailla valinnoilla niitä voidaan suhteellisen hyvin välttää. Tässä tekstissä käsittelen riskejä yksi kerrallaan ja kerron, miten itse olemme pyrkineet minimoimaan riskit ja varmistamaan tuottavan sijoituksen.

Asunnon arvon lasku

60334628_291663381723899_4892499067663286272_n

Moni pelkää sitä, että ostaa asunnon nyt tietyllä hintaa, mutta ei vuosien päästä saa omiaan takaisin, kun asunnon arvo on laskenut. Asunnon arvo saattaa laskea esimerkiksi silloin, kun asunto on muuttotappioisella, taantuvalla paikkakunnalla. Arvo saattaa laskea myös, jos asunto sijaitsee alueella, jossa on liian paljon tarjontaa kysyntään nähden. Tällaisia tilanteita saattaa olla kaupungeissa, joissa rakennetaan paljon uudistuotantoa, jolloin kysyntä vanhempiin kohteisiin saattaa heiketä. Arvo saattaa lähteä laskuun myös silloin, jos paikkakunnalle merkittävä koulu tai yritys lakkautetaan ja asuntojen tarve laskee yhtäkkiä. Näin pelätään käyvän esimerkiksi Savonlinnassa, kun merkittävä yliopistokoulutus siirrettiin Joensuuhun.

Me minimoimme tätä riskiä sijoittamalla ainoastaan muuttovoittoisiin paikkakuntiin, joissa palvelut on kohdillaan. Kaupungissa on esimerkiksi korkeakouluja, useita peruskouluja, lukioita, sairaala ja useita yrityksiä: näin yksittäisen yrityksen tai esimerkiksi yiopistokampuksen lakkauttaminen ei vaikuta koko kaupungin väestöön merkittävästi. Lisäksi ostamme asuntoja vain keskeisiltä alueilta, kuten keskustan, yliopiston tai sairaalan läheisyydestä. Tällaisen sijainnin asunnot eivät heti ensimmäisenä menetä arvoaan, mikäli kaupunki lähtee syystä tai toisesta taantumaan, tai jos uudistuotantannon määrä kasvaa merkittävästi.

Minimoimme riskiä myös valikoimalla asunnot hyvin. Meille ehdoton kriteeri on yli 5 % vuokratuotto ja positiivinen kassavirta lainanlyhennysten, korkojen ja vastikkeiden jälkeen. Tämä kriteeri ohjaa meitä siihen, että emme tarjoa asunnoista ylihintaa, vaan sanomme “Ei kiitos” asunnoille, jotka ovat kriteereihimme nähden liian kalliita.

Lue blogipostaus: Asuntosijoituskohteen valinta – prinssin seulomista sammakoiden joukosta

Pula vuokralaisista

60734210_723157234753531_7662927667083083776_n

Entäpä jos asuntoon ei löydy vuokralaista? Tyhjillään seisova sijoitusasunto on asuntosijoittajan rahasyöppö, koska lainanlyhennykset ja kulut juoksevat normaaliin tapaan vaikka asunto olisi tyhjänä. Vuokralaispula voi syntyä, jos kaupungissa on liikaa vuokra-asuntotarjontaa vuokralla asuvien ihmisten määrään nähden. Tällainen tilanne saattaa johtua jälleen liian suuresta uudistuotannosta tai alueen vetovoiman vähenemisestä kaupungin taantuessa. Toisaalta asuntoon voi olla vaikea löytää vuokralaista, jos se on heikossa kunnossa, erikoinen pohja- tai materiaaliratkaisuiltaan tai jos se on meluisalla paikalla.

Me minimoimme riskiä sijoittamalla ainoastaan hyvässä tai erinomaisessa kunnossa oleviin asuntoihin, jotka ovat keskeisillä alueilla kaupungissa. Pintamateriaalien tulee olla neutraalit ja siistit. Lisäksi pyrimme varmistamaan, että ikkunat eivät osoita suoraan meluisan tien varrelle. Olemme myös joissakin tapauksissa erottautuneet muusta asuntotarjonnasta eduksemme sallimalla lemmikkieläimet.

Asuntolainan korkojen nousu

60324583_2038617593114525_5995681994829201408_n

Matalien korkojen aikana asuntolainan kustannukset ovat pysyneet hyvin maltillisina ja monet spekuloivat, milloin korot lähtevät jälleen merkittävään nousuun. Osalle muistuu mieleen 90-luvun hurjat, jopa 16 % korot.

Koska korot ovat suhteellisen pitkään olleet matalalla tasolla, olemme itse pitäneet asuntolainat liikkuvassa korossa, emmekä ainakaan toistaiseksi ole suojanneet lainojamme kiinteillä koroilla tai korkokatoilla. Olemme pyrkineet vähentämään korkojen nousun tuomaa riskiä valitsemalla kiinteän tasaerälainan useimpiin sijoitusasuntoihimme. Kiinteässä tasaerälainassa jokainen maksettava erä on samansuuruinen ja viitekoron muuttuessa laina-aika joko lyhenee tai pitenee. Tämä sopii meille, koska haluamme laatia tarkan sekä ennustettavan kuukausibudjetin.

Lisätietoa asuntolainan lyhennystapojen eroista

Asuntoa valitessa on hyvä laskea erilaisia korkoskenaarioita: mitä tapahtuisi sijoitukselle korkojen noustessa esim. kaksi prosenttiyksikköä? Entäs jos ne nousevat esim. neljä prosenttiyksikköä? Arvioimme myös ns. ”kriittistä pistettä” alussa: Milloin lainan korko (viitekorko + marginaali) olisi niin korkea, että vuokratuotto ei riittäisi kattamaan korkokuluja ja alkaisimme tehdä tappiota. Korkoskenaarioiden arvioimiseen on olemassa hyviä laskureita.

Asuntosijoitusopas.fi: Asuntosijoituslaskuri 

Korkojen nousua vastaan voi varautua myös pitämällä velkavipu maltillisella tasolla ja varaamalla talouteen riittävää puskuria. Korkotaso saattaa nousta hetkellisesti kriittisen pisteen yläpuolelle, mutta puskurin avulla varmistamme, että taloutemme kestää. Suojaksi voi lisäksi hankkia kiinteäkorkoisen lainan tai korkokaton.

Taloyhtiön remonttitarpeet

60781360_2245777598972649_2727288126832640000_n

Asuntosijoitus voi helposti mennä mönkään, jos asuntoa ostaessaan ei ole kriittisesti arvioinut taloyhtiön kuntoa. Esimerksi aiemmin mainitussa P.OHATTA:n tapauksessa hän kertoo talonyhtiöiden kattoremontista, putkiremontista sekä viemäreiden reistailuista.

Sijoitusasuntoa valitessa kriteereistä se ehdottomasti tärkein on taloyhtiön kunto ja se tulee tarkastaa yhtiön kuntotarkastusraportista ja yhtiön papereista, joista tulisi käydä ilmi seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeet. Lisäksi otamme yhteyttä kohteen isännöitsijään ja kysymme yhtiön kunnosta ja remonttitarpeista. Me minimoimme riskiä tulevista remonteista pyrkimällä ostamaan asuntoja ainoastaan sellaisista taloyhtiöistä, joissa suuret remontit, kuten kattoremontti, julkisivuremontti ja putkiremontti on jo tehty, tai niitä ei ole ole odotettavissa seuraavaan 15 vuoteen. Lisäksi huolehdimme siitä, että taloyhtiössä on vähintään 20 osakasta jakamassa kustannuksia. Jos vanhan taloyhtiön papereissa ei ole mainintaa tehdyistä tai tulevista remonteista, tämä on merkki siitä, että yhtiön kuntoa on luultavasti laiminlyöty.

Vuokralaiseen liittyvät riskit

60519978_712018742588308_2254947380468121600_n

No entäpäs, jos vuokralainen tekee vahinkoa asunnolle, tai jopa tuhoaa sen? Vuokralaisen välinpitämättömyys asuntoa kohtaan on useiden asuntosijoittajien pelko. Jopa näennäisesti kunnollinen vuokralainen, joka maksaa vuokransa täysin ajallaan, voi paljastua huolimattomaksi vuokra-asuntonsa kuntoa kohtaan.

Toisaalta asuntosijoittajia saattaa huolettaa se, että vuokralainen jättää maksamatta vuokransa syystä tai toisesta. Vuokralaisen häätö kun on kuukausien pituinen ja stressaava prosessi, johon kukaan asuntosijoittaja ei toivo joutuvansa.

Me minimoimme tätä vuokralaisriskiä valikoimalla vuokralaisemme tarkkaan ja varmistamalla tarpeelliset vakuudet. Valintaprosessiin kuuluu luottotietojen tarkistus sekä haastattelu.

Haastattelussa kiinnitämme huomioita vuokralaisen toimeentuloon, koulutukseen ja asumistarpeisiin. Toivomme löytävämme ihmisen, joka olisi halukas tekemään asunnosta pitkäaikasen kodin ja pitämään siitä hyvää huolta. Tähän mennessä olemme pystyneet omalla ihmistuntemuksellamme valitsemaan hyviä vuokralaisia. Joissakin tapauksissa olemme pyytäneet referenssiä myös vuokralaisen entiseltä vuokranantajalta päätöksemme tueksi.

Tyypillisenä vuokratakuuna olemme pyytäneet kuukauden tai puolentoista kuukauden vuokratakuun. Jos kyseessä on ollut ulkomailta saapunut henkilö, joka ei ole Suomessa luottotietorekisterissä, olemme pyytäneet häneltä vuokranmaksut useamman (3) kuukauden ajalta etukäteen takuuvuokran lisäksi. Nuorten opiskelijoiden kohdalla olemme saattaneet pyytää vuokralaisen vanhemmilta takausta.

Teemme asuntoihimme vuosittain tarkastuskäynnin, jossa tarkistamme asunnon kunnon ja mahdolliset korjaustarpeet. Jokaisessa vuokrasopimuksessa velvoitamme vuokralaista ottamaan laajennetun kotivakuutuksen sekä teettämään loppusiivouksen ammattilaisella.

Hallitse riskit ja vältä sudenkuopat asuntosijoittamisessa

Kuten pitkästä listasta huomasit, asuntosijoittaminen ei missään nimessä ole täysin huoletonta tai riskitöntä puuhaa. On erittäin hyvä, että riskeistä puhutaan ja mediassa nostetaan esiin tarinoita myös niistä tapauksista, jossa kaikki ei mennyt kuin ”strömsössä”.  Riskien tiedostaminen ja ennaltaehkäisy kuitenkin auttaa välttämään pahimmat sudenkuopat ja pitämään asuntosijoittajan tien päällä, kuskin penkillä.

DD73C394-0E14-47A4-B50C-8A743FFB9B3A
Hallitsemalla riskimme hyvin, pystymme nukkumaan yömme rauhallisin mielin.